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-- 海口专业律师张瑞武

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从一房二租看合同效力认定 哪些网签商品房买卖合同可撤销

2022/5/13 17:43:48 海口专业律师

  张瑞武律师海口专业律师,现执业于海南大华园律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。张瑞武律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

从一房二租看合同效力认定

  

  2004年2月,某建筑公司因扩大经营规模,拟在本市找一房主租赁几间厂房。经人介绍,在2月25日,该公司与甲棉纺厂签订了一份房屋租赁合同。合同约定:如果甲厂新建厂房于2004年9月底前后竣工并交付使用,就将旧房三间租给该建筑公司,每月租金2000元,租期10年。4月10日,该市某房地产公司也表示愿意租三间共300平方米的厂房给建筑公司,月租金1500元。但建筑公司考虑到已和甲厂签订了合同,还有5个月就能租到房,没有必要为此违约,故未答应。2004年9月20日,甲厂新建房竣工,并搬进新厂房开展生产经营。建筑公司即于2004年10月14日要求履行合同。而甲厂却告知该建筑公司,甲厂已于2004年2月18日将三间房租给了个体户李某,李某已于2004年9月 30日搬进旧厂房。为此,建筑公司无法租到此房,重新另租厂房,损失30,000元。建筑公司请法院撤销合同,并要求甲厂承担法律。

  在处理本案时,关于甲厂故意隐瞒真相签订;一房二租;的附条件合同,最终导致建筑公司无法实现合同目的,甲厂应承担什么法律产生分歧。

  

  第一种意见认为,甲厂应承担缔约过失。理由是:缔约过失,是指合同成立前的缔约过程中,因缔约人一方致合同不成立或无效,或被撤销且具有过失,因该过失而承担的。根据《合同法》第四十二条第项;故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况;,给对方造成损失的,应当承担赔偿。本案中,甲厂故意隐瞒已将厂房租给个体户李某的事实,与建筑公司签订合同,违反诚实信用原则,导致该合同撤销,所以,甲厂应承担缔约过失,赔偿建筑公司的损失30,000元。

  第二种意见认为:甲厂应承担违约。

  

  笔者同意第二种意见,认为甲厂应承担违约。理由是:

  要区分本案当事人的性质,主要是看本案合同是否生效。如生效,甲厂即应承担违约,反之,则承担缔约过失。而判断合同是否有效,应依据合同法的规定。

  本案涉及的合同是一个房屋租赁合同,且是附条件的合同,而不是附期限的合同。附条件的合同是指设定一定的条件,并将条件的成就与否作为决定效力发生或消灭的根据的合同。条件的发生与否是不确定的事实,这是与附期限合同的根本区别。

  本案中双方约定的事实是:甲厂新建厂房于2004年9月底前后竣工并交付使用。乍看起来,这事实既有期限,又有条件,更多的人认为是附期限的合同。但是, 2004年9月底前后甲厂新建厂房能否竣工并交付使用是一不确定的事实,而;2004年9月底前后;这一期限是用来修饰;甲厂新建厂房竣工并交付使用;这一条件的。因此,笔者认为,本合同是一附条件的合同。

  合同所附的条件依其对合同效力的影响不同,可分为解除条件与延缓条件。延缓条件又称停止条件,是指合同中的确定的权利和义务要在所附条件成就时才生效的条件。本案中双方合同中的附条件为延缓条件。因此,合同虽于2004年2月25日订立,但并未生效,其生效时间应是条件成就之时,即2004年9月20日。

  附条件的合同一经成立,则已经当事人之间产生了法律关系,当事人各方均应受其约束。因此,在条件成就与否未定之前,行为人也不得为了自己的利益,以不适当行为促进或阻止条件的成就,而只能任其发展。《合同法》第45条第2款规定:;当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。;依此,本案中甲厂恶意阻止条件成就的事实发生,视为该条件已于2004年9月20日成就,该合同亦相应地于2004年9月 20日生效。因此,本案合同已生效,甲厂应承担违约。

  但在2004年2月25日前双方订立合同之前,甲厂在已经与他订约的情形下,故意隐瞒了事实真相,又与建筑公司订立合同,后又不履行合同,是否适用《合同法》第42条规定,对公司承担缔约过失呢

  《合同法》第42条规定:;当事人在订立合同中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿:假借订立合同,恶意进行磋商;故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;有其他违背诚实信用原则的行为。;但缔约过失之适用,应以一方给另一方依赖合同成立和有效,而由于合同不成立或无效的结果所蒙受的不利益。换言之,如果一个合同已经成立、生效,并无适用缔约过失之余地。本案中,虽然甲厂在缔约过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为,但该行为并未导致合同不成立或无效。恰恰相反,双方订立的合同不仅成立,而且已于2004年9月20日生效。因此,本案是甲厂不履行已经成立、生效的合同而负违约,而非缔约过失问题。

哪些网签商品房买卖合同可撤销

  一般来说我们在网签了商品房买卖合同之后,是不可以再进行撤销的行为了,但是满足相关的法定情形之后,就可以申请对这份网签商品房买卖合同进行撤销,那么今天就跟一起来看看哪些网签商品房买卖合同可撤销以及相关问题的解答是怎样的吧!

  一、哪些网签商品房买卖合同可撤销

  已在网上签订商品房买卖合同的,除以下8种情形外,原则上不得撤销或变更合同信息:

  合同还是存量房销售合同,绕不开网签这个环节。所谓网签,顾名思义,网上签约。交易双方在商品房买卖合同签订后,在房地产管理部门备案,并公布在网上。实质上,这是房产部门为维护房地产交易秩序,要求双方将签订和买卖合同在网上进行公示,公示的内容也就是合同内容本身。其主要目的是通过网签这个环节来注明该商品房已经被交易,防止一房二卖。从而有效维护购房者的合法权益。

  网签合同,不同于一般的合同,它是一种以数据电文的方式发布于网上的一种备案合同。我国《合同法》规定:当事人订立的合同,有书面形式、口头形式和其他形式。可以理解网签合同为当事人订立的其他形式的合同类型。除此之外,当事人在网签之时,往往会签订书面的制式合同作为补充。因此可以认定为网签合同属于当事人订立合同的一种方式,况且,该合同已经在房产管理部门网上公示与备案。

  法律依据:《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约。

  看到这里,相信你也了解了相关的知识内容了,所以我们在签订合同的时候,就需要注意好在合同中的条款细节,是否存在法律漏洞从而导致其无效,好了

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