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-- 海口专业律师张瑞武

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心明眼亮避开陷阱--算清面积

2018/6/3 22:09:44 海口专业律师
  核心内容:面积是最容易产生问题的环节,也是开发商设陷阱最多的地方。我们虽然已经多次强调购房者在面积上多下功夫,但中招的购房者还是有很多。下面,房地产小编为您介绍常见的购房面积陷阱,希望对大家有所帮助。
  面积是直接产生效益的地方,开发商在这上面做足了文章,非常巧妙地利用一些灰色晦涩、模糊的概念打擦边球,如果没有对面积概念深入透彻的了解,很难在这个环节上与开发商较量。
  陷阱一:放大了的“使用率”
  要想搞清使用率,先要搞明白和弄懂几个术语。
  1.销售面积:也就是建筑面积,其中既包括房屋本身的建筑面积,又包括分摊的面积。
  2.套内使用面积:就是所谓的地毯面积,是指房子真正可以摆放家具、用起来的地盘大小。当然,不能铺地毯的厨房、卫生间也算在内,但阳台除外。
  3.套内墙体面积:算法较复杂,因为每套房屋都有和邻居共用的墙和自家独用的墙。共用墙墙体算一半面积,非共用墙墙体则全部计入套内墙体面积。
  4.套内阳台建筑面积:封闭阳台全算,未封闭阳台算一半面积。
  5.套内建筑面积:即2、3、4总和。
  算使用率的公式是:套内建筑面积÷销售面积。因分子中包括了套内使用面积、墙体面积、阳台面积,使算出的使用率较高,所以开发商给你出具的使用率都是这样算出来的。
  这里很容易给消费者以误导。
  购房者往往以为,使用率是按照另一个公式测算:套内使用面积÷销售面积。很明显,分子中少了套内墙体面积和阳台面积,这个公式算出来的使用率比上面的要低很多,因此很少被开发商接受。但这才是买房人真正可使用的居室面积占购买面积的比例。
  如果你再装修房子,加上保温层在内,假设你买的是一套120平方米的房子,那么按照上面两个公式推算出来的使用率会有4%~6%的差别。
  问题是开发商不会给你讲清楚这两者的区别,除非你自己去问。
  对策——自己钻研,好好学习,天天向上。
  陷阱二:公摊面积猫腻多
  令广大业主头痛的还有公摊的面积。首先是搞不清什么可以算到公摊面积里,这个国家有关法律法规里面有,购房者可以自己看。关键是公摊的面积会有变化。
  这个变化可以举个例子。某物业管理用房约30平方米,计入公摊,入住半年后,该用房一分为二,其中一间约20平方米被物业管理公司改作商铺。这20平方米的面积就不能再作为公摊的面积了,但开发商不会对你讲。
  其次,公摊是一个由多个面积组合而成的综合面积。很多业主很想了解清楚每一块面积的大小,而目前还没有哪一家开发商给业主出具过这种公摊面积的组合。
  对策——把合同签好,在销(预)售合同或补充协议中,应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及分摊的部位。同时还要注意公用建筑面积分摊原则,为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。
  有的开发商会全部分摊给一期业主,这是不公平的。至于公摊面积组合的详细资料,则目前还缺少法律保障,没有更好的办法。(精品购物指南 翔辑)

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