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最高法院审理购房合同案件最新司法解释

2018/7/18 21:37:21 长乐首席律师
最高法院审理购房合同案件最新司法解释
[商品房销售广告和宣传资料的法律效力][规定]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”
  [解读]对于发展商所作的商品房的销售广告和宣传资料,购房人有权要求写入《认购书》及《商品房买卖合同》,以保护自己的利益。而对于出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。因此,购房人应当注意保存相关广告及资料。
  [定金的法律效力][规定]第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
  [解读]发展商在《认购书》中单方规定“认购人必须在认购后的一定期限内交付首期楼款和签订正式买卖合同》,否则定金不予退还”的规定应属无效。只要认购人在规定的期限前去与发展商商谈正式合同,但是由于发展商的原因,例如买卖合同或补充协议不合法、不对等、不合理造成的合同无法签订,发展商必须将定金退还业主,而且应该赔偿业主的损失。

  但是必须注意:购买人必须在规定的期限去商谈合同,并且要尽量取得商谈的书面证据,或有两个以上的见证人(最好是朋友关系)。为更好保障自己的权益,最好能请律师陪同签约。
  [关于欺诈行为的双倍赔偿]
  [规定]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之第八条规定:“具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;
  (二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。
  第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
  (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
  (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
  [解读]虽然之前的法律已经对发展商的以上欺诈行为作了明确的禁止,但由于没有明确规定应当适用双倍赔偿,因此各地法院的处理差别很大。新的司法解释对双倍赔偿问题作出了明确的规定,为保障购房人的利益提供了更大的法律保障。
  但是,双倍赔偿,也要发展商有钱可赔才行。对于那些财务状况、经营能力、信誉不好的发展商,购房人还是要靠预防为主。
  [产权登记及权证办理问题]
  [规定]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之第十八条规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
  [解读]关于商品房产权登记问题,现行法律规定出卖人必须在房屋交付使用后九十日内将应由其提供的资料报送房管机关登记备案;关于办理房产证,则发展商应当协助业主办理。但是在实际操作中,商品房的产权办理都是由发展商一手办理的,房管局一般不会直接受理业主的办证申请。关于违约责任,建议业主这样约定:出卖人应当在房屋房屋交付使用后九十日内将应由其提供的资料报送房管机关登记备案;如果因为出卖人的原因,买受人在房屋交付使用后365天仍不能取得房地产权属证书的,则出卖人应当在逾期之日起每日按已付楼款总额的万分之五向买受人支付违约金(违约金标准也可以按金融机构的逾期贷款利率计算)。
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